No por el mero hecho de comprarla o alquilarla. Si mantienes la actividad y te subrogas en la situación del titular anterior, la nave sigue con la norma con la que se registró. El reglamento nuevo te obliga solo si cambias de actividad y dejas de ajustarte a lo registrado, o si amplías o reformas aumentando superficie o riesgo.
Lo que sí cambia al entrar es quién responde del mantenimiento, y conviene saber qué papeles pedir antes de firmar. El marco general del reglamento está en nuestra guía del RSCIEI (Real Decreto 164/2025); aquí vamos al momento concreto de la compra o el alquiler.
- ¿Qué dice el reglamento del cambio de titular?
- ¿Y si voy a meter otra actividad?
- ¿Y si amplío o reformo una vez dentro?
- ¿Qué papeles pido antes de firmar?
- ¿Quién responde del mantenimiento?
- ¿Y si la ignifugación no tiene certificado?
- ¿Cuándo toca la siguiente inspección?
- ¿Cómo se ve en un caso real?
- Preguntas frecuentes
¿Qué dice el reglamento del cambio de titular?
El Real Decreto 164/2025, en vigor desde el 10 de mayo de 2025, se aplica a los establecimientos nuevos. Los existentes no tienen que adaptarse y siguen con la reglamentación con la que se registraron. Su disposición transitoria primera añade un caso que interesa a quien compra o alquila:
Los cambios de titularidad en los que el nuevo titular se subroga en las obligaciones del anterior y que no implican un cambio de actividad no dan lugar a aplicar el reglamento nuevo, salvo en funcionamiento, mantenimiento e inspecciones (disposición transitoria primera del Real Decreto 164/2025).
Si la nave estaba registrada como almacén de maquinaria y tú la usas igual, la resistencia al fuego de su estructura (la letra R y los minutos que aguanta sin perder capacidad portante) es la de su proyecto original.
¿Y si voy a meter otra actividad?
El reglamento nuevo se aplica cuando el cambio de actividad hace que el establecimiento deje de ajustarse al proyecto que permitió ponerlo en marcha. El caso típico es guardar mercancía con más carga de fuego: pasar de piezas metálicas a cartón, palés de madera o plásticos puede subir el nivel de riesgo intrínseco del sector, que es la clasificación en ocho niveles (bajo, medio, alto) que sale de la carga de fuego por metro cuadrado. Si sube, puede subir la R exigida a la estructura.
¿Y si amplío o reformo una vez dentro?
La ampliación o reforma que aumenta la superficie o el nivel de riesgo de un sector también activa el reglamento nuevo, pero solo para la parte afectada. Si la obra no aumenta ninguna de las dos cosas, el titular debe poder justificarlo con la información de la intervención, y puede apoyarse en un certificado de un técnico titulado.
¿Qué papeles pido antes de firmar?
Los que dicen con qué norma se registró la nave y en qué estado está su protección:
| Proyecto o memoria técnica | El de protección contra incendios con el que se registró: sectores, riesgo intrínseco de cada uno y R exigida a la estructura. |
|---|---|
| Registro en industria | Justificante de la comunicación o declaración responsable ante el órgano de industria de la comunidad autónoma. |
| Certificado del técnico | El de puesta en servicio, que dice cuántos sectores hay y su riesgo. |
| Actas de inspección | La inicial, si la hubo, y las periódicas del organismo de control, con sus deficiencias y si se corrigieron. |
| Certificados de aplicación | Ignifugación de estructura, sellados y puertas cortafuegos: producto, elementos y espesores. |
| Mantenimiento de la activa | Registros de revisiones de extintores, bocas de incendio, detección o rociadores, si los hay. |
¿Quién responde del mantenimiento?
El titular del establecimiento. El artículo 12.1 le hace responsable de que se use y mantenga en condiciones para cumplir las exigencias de seguridad para las que se diseñó. Quién paga una obra entre propietario e inquilino lo decide el contrato; consúltalo con tu asesor.
¿Y si la ignifugación no tiene certificado?
En naves con años es habitual que la estructura esté protegida y nadie encuentre el papel. Sin certificado de ignifugación no se puede acreditar la resistencia. Una empresa aplicadora puede medir los espesores y, si identifica el sistema, documentarlo; si no llega a la R del proyecto, habrá que completarlo.
¿Cuándo toca la siguiente inspección?
El cambio de titular no la adelanta. El artículo 13 exige una inspección periódica por organismo de control al menos cada 5 años. Si la última acta hecha con el reglamento anterior (el Real Decreto 2267/2004, hoy derogado) seguía vigente, la siguiente se hace en el plazo que marcaba esa acta. Las naves anteriores a 2004 pasan una inspección limitada a la protección activa.
¿Cómo se ve en un caso real?
Una empresa de carpintería metálica quiere alquilar una nave de 1.200 m² adosada a otra (tipo B), registrada en 2011 como taller de cerrajería, con un solo sector de riesgo bajo y estructura protegida a R 60. Dos escenarios:
| Misma actividad | Almacén de embalaje de plástico | |
|---|---|---|
| ¿Aplica el RD 164/2025? | No: sigue con su registro | Probablemente sí, si sube el riesgo |
| Riesgo intrínseco | Bajo, como en el proyecto | Lo recalcula el técnico; puede pasar a medio |
| R de la estructura | R 60, la del proyecto | En tipo B de riesgo medio, R 90 |
| Qué hacer | Revisar papeles y mantenimiento | Proyecto de la parte afectada y, si hace falta, reforzar la protección |
En el primer caso basta comprobar el certificado de aplicación y que la última acta no tenga deficiencias abiertas. En el segundo, la pregunta al técnico va antes de firmar: qué riesgo tendrá el sector y qué R le toca.
Preguntas frecuentes
¿Comprar una nave obliga a adaptarla al RD 164/2025?
No por sí solo. Si el nuevo titular se subroga en las obligaciones del anterior y mantiene la actividad, la nave sigue con la norma con la que se registró; solo le alcanzan el mantenimiento y las inspecciones del reglamento nuevo.
¿Y si la alquilo para otra actividad?
Depende de si la nave deja de ajustarse al proyecto con el que se registró. Si la nueva actividad cambia los sectores o sube el riesgo intrínseco, el reglamento nuevo se aplica a la parte afectada. Lo determina el técnico.
¿Quién paga la ignifugación en una nave alquilada?
Lo decide el contrato de arrendamiento. Revísalo antes de firmar y consúltalo con tu asesor; la norma solo dice quién responde ante la Administración.
¿Qué documento prueba que la estructura está protegida?
El certificado de aplicación de la empresa que la ignifugó, con producto, elementos, espesores medidos y resistencia conseguida, junto con el proyecto que fijaba esa resistencia.
¿Tengo que pasar una inspección nada más entrar?
No por el cambio de titular. La inspección periódica sigue su calendario: al menos cada 5 años, y si la última acta seguía vigente, la siguiente toca en el plazo que marcaba esa acta.
Si al revisar los papeles aparece estructura sin proteger o una deficiencia abierta que corregir, cuéntanos tu caso: si tenemos cobertura en tu zona, derivamos tu solicitud a una empresa aplicadora colaboradora, sin coste para ti; y si no, te lo decimos.
¿Tienes que ignifugar tu nave?
Cuéntanos qué necesitas y dónde. Si tenemos cobertura en tu zona, derivamos tu solicitud a una empresa aplicadora colaboradora, que es quien te hace el presupuesto; si no, te lo decimos. Gratuito y sin compromiso.
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